FANGDONG｜房东俱乐会

撰文：司马柱美编：小樱校对：塔夫

刚刚过去的年，可以看做郑州房市主城楼盘爆发的一年。

这一年里，金水区出现了申泰中原印象、未来天奕、雅颂居、东风宸苑，经开成熟区有保利天汇、华润凯旋门、绿城诚园，中原区还有名噪一时的恒大云玺、康桥玖玺园、万科山河道、昆仑望岳以及升龙御玺……

如果再加上管城区、高新区等楼盘，郑州主城区在去年一年中涌现了不下20家新楼盘。

进入21年，郑州主城区还将会涌现出一大波新楼盘，比如金水区的碧桂园天玺湾、蓝城凤起梧桐、越秀路寨项目，再比如郑东的郑地美景紫华成、中原区融创御湖宸院三期、康桥九溪云悦、惠济区万科老鸦陈、建业金洼项目；高新区还有保利和光屿湖；经开区还有保利天珺、英地凤池桂苑；二七区还有保利罗沟项目、万科鑫苑电建三官庙项目……

从无房可选，到两年时间涌现出四五十个新楼盘备选，你挑花眼了吗？

别慌，今天就来说说，主城区范围内选房，究竟该看重什么。

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忘掉地段论，看懂房企动作

“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”几十年来,李嘉诚一句话被房地产业界奉为金科玉律。

但是这条购房箴言主城区楼盘爆发的郑州房市，显然没什么意义。

别的不说，单纯说地段本身，这几十个新楼盘尤其是三环之内的新楼盘，怕过谁？

哪个不是在主城核心区，仰仗着老城区内数十年来积累下的独特资源；哪个周边没几个商场、学校；在郑州地铁飞速落地的黄金时代里，又有哪个楼盘不是挨着地铁甚至双地铁环绕……

主城区都拿地段作为核心价值点的时候，这个楼盘就没有什么价值了。就好比全班都考分的时候，你考99分就是倒数第一了。

在主城区选房，地段就是基础中的基础，如果单纯参考地段价值，只要是成熟区范围内，这些楼盘个个都值得买。

可是你实地跑跑盘就会发现，郑州主城成熟区内的这些楼盘，还真不是个个无懈可击，想要挑一套让人满意的好房子真不是一件容易的事。

可悲的就在这里，在郑州主城区，好地段未必一定有好房子。

尤其是在房市进入平稳期之后，各大房企对应政策的差异，势必将直接影响楼盘品质。

房市平稳期房企的姿态有两种，一种是降价降标跑量，用低价吸引购房者；另一种则是努力做好品质，给楼盘提升附加价值，用价值吸引购房者。

什么房企敢于降价降标？

不重视郑州市场，圈钱就走的；产品系强大，项目体量巨大，换一把智能锁就能降低不少成本的……

什么房企只能迎头而上，靠提升品质卖房？

想在郑州房市树品牌打形象的；项目位置好、体量不大没有销售压力的，不愁卖的……

问题来了，怎么看得出这家房企的动作是在迎难而上提升品质？

比如说不降价还涨价的；再或者是原本毛坯改做精装的；还有地段已经很不错却还不断签约名校的……

这种先天条件优秀，后天仍在不断努力的楼盘，才应该是主城区选房万万不可错过的重点楼盘。

不要觉得这样的楼盘很难找，金水区经三路上的申泰中原印象就是个极为典型的案例。

在这个楼盘身上，我们完全可以看到一家房企给郑州改善人群带来的满满诚意，让行业观察者忍不住对它细细研判一番。

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主城楼盘，房企动作一定要诚意满满

客观说，申泰中原印象在郑州房市中的声音并不大，人们了解更多的是金水区前期入市的几家重量级楼盘。

但是中原印象作为年郑州金水区的压轴之作，或者说是年郑州主城区的开山之作，榜样的作用还是极为明显的。

位于经三路红专路西南角的中原印象，地段价值先放一边，我们直接抓住核心中的加分项，先来看看其精装品质。

查普曼意式装甲门

查普曼意式子母装甲门细节

申泰中原印象的入户门采用查普曼意式装甲门，整门净重斤，外部是防火钢板，内部是珍珠岩棉板，防火防盗的安全性极强。子母门用起来也更加方便，平时开一半即可，需要进出大件物品家具时又可以全部打开。

这种装甲门配置对于房东的老读者来说应该比较熟悉了，几乎已是豪宅标配，北龙湖融创中原壹号院、美林上苑、上海滨江壹号院等项目均采用该品牌的装甲门。

指纹密码锁

申泰中原印象入户门锁采用德国多玛智能门锁，密码、指纹、钥匙、刷卡四种开锁方式，更值得一提的是，这种密码锁还配置了虚位密码功能，也就是说你输入密码的时候，只需要保证中间6个密码正确，前后都可以随意输入，这样即使有人在旁边盯着，你也不用担心密码泄露了。

贝克洛系统窗

系统窗

郑州的早期住宅通常采用普通窗，材质也是从铝合金窗到塑钢窗，再发展到如今高端项目流行使用的系统窗。

相比普通窗，系统窗在水密性、气密性、抗风压、机械力学强度、隔热、隔音、防盗、遮阳、耐候性、操作手感等各方面的优势都可谓是碾压级别的。

别的不说，你了解一下系统窗内部的构件组合，就能感受到这种系统性的优越。

系统窗内部构件图

净水系统、除霾系统

未来申泰中原印象的业主们，感受到的高精装标准可不仅仅是在入户一瞬间，进门之后的各项配置也相当亮眼。

比如说净水系统，申泰中原印象将采用3M净水系统；除霾系统则采用松下品牌的新风系统，这些都是北龙湖豪宅项目中惯用的国际一线品牌。

豪宅标配的国际一线厨电、洁具品牌

在厨电、洁具的品牌选择上，申泰中原印象直接和一线豪宅对标，采用的也都是国际一线品牌。

在厨房中，烟机灶具、洗碗机采用老板的；燃气热水器采用能率的；龙头、厨盆选用汉斯格雅的；更细节的是，申泰中原印象还特意配置了唯斯特姆品牌的厨余垃圾粉碎机；橱柜推拉门采用吊轨式，方便地面清洁，blum的五金铰链，性能更好……

在卫生间里，洁具马桶、台盆采用杜拉维特的；花洒、水龙头均采用汉斯格雅的……

可以说，仅仅从这些品牌的选择上就足以看得出申泰对于这个项目的重视程度，这完全是当做豪宅来打造的项目。

当然室内精装品牌还仅仅是申泰打造标杆项目的基础动作，在室外的园区内部，同样可以感受到申泰的诚意与用心。（涉及精装品牌为暂定，具体以实际交付为准

三层入户大堂均为精装

郑州主城新楼盘普遍采用精装双入户大堂的做法，即地面一层和地下一层精装，而申泰中原印象直接做了三层精装，地下车库负三层至负一层也是采用精装修，地面铺设仿石材地砖，墙面干挂仿石材墙砖，顶部采用轻钢龙骨纸面石膏板造型吊顶。

从车库走进大堂一瞬间的尊贵感油然而生。

车库采用金刚砂彩色分区地坪

金刚砂地坪耐磨性更好，使用寿命长，而且清洁性极佳，易于打理，同时还有很好的防静电效果。

这种用金刚砂做地坪的车库，在北龙湖永威上和院、郑东永威森林花语等项目中已经采用，而且还成为了业内学习的典范。

儿童主题乐园设施采用康攀品牌

申泰中原印象在园区景观设计上别出心裁，尤其是在儿童主题乐园，一下做了绿野仙踪、彩虹天堂、寻宝沙池、天空之城、星际迷航、梦幻岛六个分区。

儿童主题乐园效果图

从经典的攀爬球到儿童沙池，再到郑州首款落地的金字塔绳网以及戏水设备，不仅多样化，而且趣味性十足，孩子们不用走出小区，就能体会到大型游乐场的快乐。

在游乐设施的品牌选择上，申泰中原印象更是直接找到了世界第一品牌的丹麦康攀，在北龙湖永威豪宅以及主城区豪宅万科美景世玠等项目中，这是高端楼盘一贯青睐的游乐设施品牌。

雾森系统、生态灭蚊系统、公区WiFi覆盖、六重安防系统

在园区景观内部，申泰中原印象贴心地设置了雾森系统用以改善空气质量、提高园区景观美感；增加生态灭蚊系统保证小区居民的优质生活环境；同时设置公共区域wifi覆盖系统，在广场、健身、休息区域随时上网。

特别值得一提的还有中原印象的六重安防系统，从小区外围的电子围栏、车辆管理系统，到园区内部的安保监控系统、可视对讲门禁系统、电子巡更系统，再到户内的家庭防盗报警系统，全方便保障园区内的业主安全。

……

如果单纯从精装品牌选择和园区配置上来说，申泰中原印象的这些细节打造，与北龙湖豪宅几乎持平，但我所看到的这些，对于一个想要打造成为主城标杆的楼盘来说，只能是九牛一毛。

但是我们至少可以从这些细节中看到申泰在郑州房市呈现出的态度。

这是一个地市房企进驻郑州之后，给郑州人带来的见面礼，岂能容得下半点马虎？

如果换做普通小房企或者是急于圈钱的外来大房企，这种地段根本不需要如此下苦心，仗着地段优势给个亲民的好价格，分分钟卖完收钱走人了。

显然，这不是向来稳健行事的申泰风格。

你甚至可以看到，申泰在精装品质加持之外，还在不遗余力地为项目本身赋能。不久前，申泰中原印象就与纬五路二小正式签约，而最近，申泰中原印象还在忙于中学名校的签约。

要知道，申泰签下的纬五路二小这可不是什么新建的公立小学，也不是什么“伪名校”，而是拥有66年建校史、曾多次荣获河南省课改教育成果一等奖等奖项，集河南省家长示范学校、郑州市文明标兵学校等多项荣誉于一身，哺育了三代行政区人成长的纬五路二小总校。

纬五路二小照片

起步已经很好的中原印象，其开发商申泰还在不断为项目自身加分，这一些列动作背后，是一个房企盖好房做标杆的决心。

有这样的房企在郑州主城区坐镇，留给购房者的就只剩下期待了。

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主城楼盘，不能只有一张王牌

对于一个在城市核心地带总占地亩的楼盘来说，自身实力足够强悍才是它能超越友商脱颖而出的核心利器。

如果说精装配置与名校是申泰中原印象的王牌的话，那么自身产品设计则完全称得上是四个二级别的炸牌。

在经三路、红专路、政七街、红旗路合围的范围内，申泰中原印象打造了一个涵盖有高端国风住宅、豫式国潮商业中心、风情商业街、时尚公寓、高端幼儿园五大业态为一体的城市综合体项目。

项目整体效果图

项目整体规划遵循商住分开、住宅围合式布局的设计理念，确保住宅部分居于核心位置，且远离主干道与商业完全分离，让未来业主真正能感受到所谓的“出则繁华、入则宁静”，大隐隐于市的居住体验。

配建的3.5万方购物中心分布在住宅东侧紧邻经三路，将会打造成具有河南地域特色的豫式国潮商业，未来这里将集合文化、餐饮、亲子教娱、健康生活四大核心为一体的情景式、地域文化主题商业街区。

这为业主们带来的可不仅仅是商业购物、娱乐的便利，更是房产自身的增值，这份价值不需要太多解释，只需看看蓝堡湾与正弘城的现在便一目了然。

商业效果图

社区内部，6栋高层住宅将新中式理念展现淋漓尽致，三段式设计将屋檐、墙身、基座三段完美融合，高层基座3层加局部4层采用石材，上端采用高档真石漆，整体感观大方端庄。

外立面效果图

户型方面，申泰中原印象主力户型控制在80-平米之间，同时兼具少量中等面积户型，这种面积段设计完美契合郑州房市需求，遭遇哄抢的概率不小。

户型图（可左右滑动）

非常值得一提还有该小区的地下车库，其实前文已经提到是三层车库，规划车位个（且有充电车位个），可售车位个，住宅就配备了个可售车位，住宅可售车位配比超过1：1.41。

多一层能有更多停车位，但是多一层就有更大的土方成本，可以说，这种地下三层停车位的住宅小区，对于车位异常紧张的主城核心区来说，简直就是良心之作。

车位紧张的主城区，道路异常拥堵

在景观方面，申泰直接与国内一线景观公司重庆道合DONEHOME园林景观规划设计有限公司合作，这家曾经为万科、龙湖、金茂以及永威等知名房企以及郑州北龙湖诸多豪宅项目进行景观设计的公司，在申泰中原印象上，又一次展现了其不凡的功力。

项目住区景观整体依据门、堂、庭、园、门五个连续主题划分序列空间，层层递进，每一个特色区域都有独自的主题特色。

比如主大门设计为现代中式风格，宽度足有30米，高度达到8米，与U玻景墙、景观廊道、涌泉水景、框景景墙相融合，站在这样的大门前将直接感受到气势逼人，尊贵感扑面而来。

再比如园区内部设计了由景观草坪树阵、景观草阶、雕塑小品、涌泉水景、休闲木平台整体串联组成休闲观赏空间，由观赏水景、邻里交流、景观廊道、国学书吧等共同组成的中央公共综合会客厅；还有一个将近平米的社区全龄化儿童成长乐园，没错，就是前文所说的全康攀品牌设施的成长乐园。

景观效果图

一个主城区楼盘如果只有地段是优势的话，那简直可以认定为没有优势了。

尤其是在主城区楼盘集中爆发的郑州房市中，地段优势只能被看作底牌，真正值得大家追捧购买的，必须还要有更多的王牌，而且不能仅有一张王牌。

我们研判申泰中原印象这个典型案例，其实就是想奉劝坚守主城区的购房者们，一定要坚持这样一个观点：

守住主城底牌，拿到更多的价值王牌。

4

主城楼盘，应是值得期待的引领性蝶变

一条经三路，半部郑州史。

申泰中原印象作为经三路上乃至郑州主城区年的开山之作，实在给郑州人带来了太多的期待。

这份期待不仅仅是单个楼盘本身，更是对于一个承载着过往与未来于一身的老城核心的蝶变期待。

过往，给予了这里太多的超价值资源沉淀。稀缺、绝版、顶级资源的字眼刻在经三路两旁的每一栋高楼上。

项目区位及周边配套示意图

这里有河南省省直机关第一幼儿园、医院幼儿园、省直第二幼儿园、黄河路三小、纬五路二小、纬五路一小、省实验小学、三十四中、二十三中、郑州市八中、省实验中学等名校资源；还有河南医院、医院、医院等顶级医疗资源；这里还有经三路金融街、璞丽中心、正弘城、国贸等大流量商业……

未来，让所有的期待触手可及。新地铁、新商圈、旧城新貌的革新，在经三路两侧悄然变化。

这里已经开通地铁5号线、2号线，还有正在施工的地铁8号线；这里有步入繁华的璞丽中心、经三路商圈，还有即将绽放的豫式国潮商业……

这里正在酝酿的是，一场举世瞩目的城市腾飞。

试问，每一个