不知道大家发现没有，从6月份开始，入市的新盘开始增多了。尤其是龙华，断断续续的开始出现好多新产品。

数据显示，年龙华可供住宅及商务公寓产品的新盘或达到21个之多，仅次次供应大户龙岗和宝安。其中，龙岗预计有36个项目入市，宝安预计有34个项目可供选择。

如果以龙岗平方公里、宝安平方公里，从入市项目上来看的话，平公方里的龙华差不多可算供应密度之最了。

刚需如何选择？上次我们盘点了一下龙华的二手房(详见：龙华买房攻略)，这次我们来看看新房。为了避免篇幅太长，安静选了两个不同类型的产品。

01.

以最近的中城宴华府为例，据说3天去化近8成。

资料显示，中城宴华府位于上塘与红山之间，东南向与星河传奇一期一路之隔，东向和金地上塘道相对，项目总占地约1.1万平米，建面约5.4万平米。

项目只有2栋楼4个单元，由1栋4单元28-30层的高层住宅和1层商业楼组成，属于小体量项目。

这个项目在6月22日就拿到了预售，共备案了套房源，面积段为-㎡，全部都是大户型产品。

产品面积段分布也比较均匀：㎡51套，平㎡52套，㎡51套。项目备案均价约7.77万/㎡，单价区间7万-9.14万，总价区间-万。

交通配套上，项目拥有地铁4号线和6号线（预计年内通车），项目离这两线最近的上塘站和上芬站（上塘北站），直线距离均在米左右，距离适中。只是，旁边有两条地铁高架桥，噪音还是有的。

学校配套方面，项目周边有上芬小学和龙华区实验学校。依据目前的学位划分，项目属龙华区实验学校。

龙华实验在龙华区还不错，只是学位比较紧张，积分过高，现在入手，几年后不一定能上，如果为了学校去买的，可能要注意了。

而且，值得提醒的是，项目规划了总户数户，可以出售的商品房源只有多套，也就是说，项目近一半是回迁房。

不过，这个楼盘也是破天荒，并未集中式开盘，而是集中式顺销了。不到9万/平的均价，相比于金茂府还是有吸引力的。

只不过，纯大户型接近万的总价，放在龙华，虽然可以卖的动，但还是有点可惜。为了学位，可以去淘淘南山的二手房，上学相对容易些。

02.

另外一个热盘是位于北站商务中心区的鸿荣源天俊，这个项目已于7月22日备案，备案房源位于D栋共套，包含商业和商务公寓两种类型的产品。

其中商业部分共17套，户型建面约52-㎡，单价均为4.5万/㎡或自持，总价区间在-万/套；

商务公寓共套，户型建面约38-96㎡，均价约6.15万/㎡，单价区间在5.7-6.6万/㎡，总价区间在-万/套。

新政后，随着入户3年+社保3年，很多人失去了购房资格，导致部分购房需求向公寓市场倾斜，所以，认筹人数较多。

有知情人士透露：5天认筹差不多超套，相当于平均每天认筹套，深圳刚需的火力依旧很猛。

另外，据

相对于常规的10年，月供自然少了些，但并不是还贷真的能持续20年，在第10年要还完剩余的贷款金额和利息，这就是相当于减轻前面10年的供房压力。

至于后续的潜力，从目前的市场上来看，深圳的公寓尤其是龙华的供应量依旧很多，这就意味着以后的卖出成本除了高税费之外，还要面临卖家多方竞争的局面。

而且，均价6.15万/㎡鸿荣源天俊公寓，相比于在卖的玖钻、星河传奇铂寓，其实性价比并不高。

其中，星河传奇铂寓在售价格在4.6万/平-6.2万/平，玖钻位于深圳北，价格也仅有6万/平左右。

03.

当然，龙华陆陆续续还在推陈出新，比如说龙华老城壹成中心花园11区，龙湖春江天玺二期，清湖地铁口的盛璟润府、民治深国际万科和颂轩等，另外，还有万福花园、金光华·泱墅、溪山·揽玥、恒壹四季华府。

另外，还有恒大岳盟工业区旧改项目、莱蒙水榭公馆、钟氏电子工业区旧改项目、中城宴华府、龙光玖悦台，甚至恒裕未央花园，都有可能入市。而龙华金茂府，虽说可以卖动了，但推出的产品都是超大户型，可能还将贯穿年。

而沉寂了很久的合正观澜汇二期，近期也有望入市。另外，观澜还有锦顺星苑早已准备就绪。

总之，今年下半年的龙华楼盘，将异常的精彩。无论是对于购房者还是开发商来说，其实都是不小的压力。

购房者面对众多楼盘的突然爆发，有很多选择的同时将会更加的犹豫且痛苦，因为”女朋友“太多不知道找哪个，容易挑花眼；

开发商呢，其实也很焦虑，因为新政之后，有购房资格的人其实不多了，但对手却开始多起来，去化将会有很大的压力。

所以，面对后市，不排除会出现“一二手楼盘价格倒挂”现象，而折扣力度可能也会刷新很多人的想象。

而且，从总的层面来看，随着壹城中心11区的开放入市以及多楼盘的角逐，从投资客的角度看，大体量的供应背后逻辑是：后续的价格可能会有上行的压力。

这也意味着，如果没有挑准楼盘，可能会有高位站岗的风险。

前几年龙华老城区的壹城中心，在年年底才刚刚解套，在之前，一直是补涨状态。可是，鸿荣源的新货又入市了，之前买入的投资客又要伤心好一阵子了。

而之前被投资客重金砸入的“妖盘”比如说华业玫瑰四季，可能也要面临横盘的命运。因为漂亮姑娘太多，不一定选“房价一直在蹦迪”的你。

蹦迪的女孩不一定是坏女孩，但好女孩肯定不会去蹦迪。眼光，从来都是比运气重要的事。

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