本文摘要：

老旧小区加装电梯本来是国家的一项惠民政策，但在实际操作中如果拿捏不好的话、往往会搞成乱民工程。

比如某些政府部门和社区为了一点政绩，脱离群众、随意审批、粗暴操作，解决了一个小的旧问题、造成了一个新的大问题！

以本文提到的小区为例——

1、小区有下沉花园和地下车库，道路狭窄，不适合安装电梯

2、更严重的是，电梯基坑施工会破坏建筑的地梁、影响安全

3、工程占据了道路、绿地、车库车位、儿童乐园等公共设施

4、对权益受损的低楼层业主并按照政府要求谈妥了补偿条件

然而这个明显不合情、不合理、不合法的项目竟然得到了深圳市规资局的批准！

当愤怒的业主通过社区反馈时，社区正副书记推三阻四、大打太极，后来勉强同意召开各方开会协调，然而会后不提供会议纪要，对会上确定的停工一个月等待行政复议的决定也不认账！

有鉴于此，很有必要让更多网友了解到事情的来龙去脉，督促相关部门深入实际、秉公办事。

具体文章如下，比较长、你可以选择自己感兴趣的部分阅读。

本文目录：

一、老旧小区加装电梯的背景

二、国家和地方的法律和法规

三、网友投稿描述的具体问题

四、惠民工程别搞成乱民工程

五、对某些政府部门谈点感想

六、关于此次矛盾的补充信息

一、老旧小区加装电梯的背景

众所周知的是，城市的主流住宅是楼房，部分楼房是没有电梯的，原因要么是层数不多没必要装电梯、要么设计时没有考虑电梯、要么是结构限制无法装电梯。

这种没有电梯的楼房是有优势的——

1、层数不高，容积率低，住起来舒服

2、公摊面积少，房价低、物业费也低

尤其是容积率低，这种楼房在深圳这样的大城市渐渐成了稀缺资源。

与此相应的缺点是需要爬楼，上下不方便，家中有老人的困难更多一些。这些问题的解决办法很多，比如置换电梯房、租房等等，甚至和低楼层协商换房。

更麻烦的办法也有：加装电梯！

加装电梯之所以麻烦是因为涉及到邻里之间的沟通——原本的房价是金三银四，也就是三四层最贵，其次是更低楼层、最后是更高楼层；装电梯后情况逆转，高楼层最贵，低楼层视野、采光、通风受限，还要承担电梯运行的噪音，不但享受不到电梯带来的好处或好处很少，反而会损失很多便利乃至蒙受房价降低带来的损失。

所以装电梯要过的第一关是楼内的业主，需要经过充分的沟通，低楼层业主不出电梯钱或得到补偿是常见的解决办法；

装电梯要过的第二关是别的楼的业主，因为装电梯需要占用公共部分面积，这当然会损害别的业主的利益，这里面的博弈就更加复杂了；当然如果装的是类似爬楼神器这类楼内的简易电梯的话就不需要过这关了；

这就是爬楼神器——

更豪华的型号还被网友拿来调侃拜登——

简而言之装电梯先要过两关：一是楼内博弈、二是楼外博弈。

楼内博弈肯定是有的，楼外博弈虽然理论上是可以没有的（如果装了爬楼神器）、但实际上几乎都有，因为支持装电梯的业主会以种种理由否决爬楼神器——这个玩意虽然能解决上下楼问题但效率不高、而且对房价上涨作用有限——你现在明白装电梯问题的复杂性了吧，因为相当一部分人的目的并不单纯！

除了以上两关，还需要得到物业、消防、政府主管部门的审批和支持，不过和前两关相比，这些事情的难度就低了很多了，因为站在政府的角度，对装电梯是持支持态度的——这些工程可以增加就业、提高税收、获得名声。

二、国家和地方的法律和法规

政府的支持体现在相关的法律条文上。

以前的《物权法》是这样规定的——

第76条下列事项由业主共同决定：其中第（六）条：改建、重建建筑物及其附属设施

第89条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照

第97条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外

这些条文说明——

1、类似加装电梯的事项需要相关业主共同决定

2、取得三分之二以上业主同意就可以做出结论

即便政府支持，但实际情况非常复杂，进展并不顺利。我在北京的同学告诉我，他们小区为这事吵了十年都没结果。

所以政府继续发力，年1月1日《民法典》实施，《物权法》废止、相关内容被编入《民法典》物权编并作了调整，具体是——

第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

第二百九十三条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第二百七十八条下列事项由业主共同决定：

……

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

……

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

显然条文更细了，同时尺度也放大了。

以装电梯（属于第二百七十八条的事项（七））为例——

1、仅需要相关业主2/3参与表决，而之前是需要全部业主参与表决

2、参与表决的业主中3/4就可以做出决定，注意这可能是2/3的3/4

也就是说极端情况下1/2（2/3和3/4的乘积）的业主就能做出决定。

所以说《民法典》和以前的《物权法》相比，更加鼓励装电梯，政府希望把这件事干成惠民工程并大力推广。

同时国家法律不可能对涵盖到太多细节，所以各地纷纷出台管理办法予以指导，这些管理办法是在国家法律框架下的具体规定。

以深圳市为例，出台了《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》，在国家法律的基础上增补具体措施，主要包括——

第三条既有住宅在满足建筑结构、消防安全等前提下，可以申请在建设用地红线内加装电梯。

第五条市规划国土行政管理部门及其派出机构负责既有住宅加装电梯的规划审批工作。住房建设、消防、特种设备、规划土地监察等行政管理部门应当在职责范围内监督、指导既有住宅加装电梯的审批和管理工作。街道办事处负责所在辖区加装电梯工程的协调工作，业主委员会、物业服务公司等应当主动配合加装电梯工作。

第八条……不使用电梯且受影响的低楼层业主经协商后可以获得适当补偿。

第十五条公示期间，加装电梯的利害关系人有不同意见的，应当向规划国土行政管理部门提交书面意见。同意加装电梯的业主应当积极与提出异议的业主协商，或请求街道办事处出面调解，并将协调结果书面提交规划国土行政管理部门。

公示期满，业主间经协商、调解仍无法达成一致意见的，利害关系人可向规划国土行政管理部门申请采用听证会等形式听取利害关系人的意见。……

相信以上的条文已经让你读得烦躁了，然而实际的情况更加复杂。

我的一位粉丝提供了他们小区的一个案例就非常典型。

三、网友投稿描述的具体问题

这个小区是年竣工的，最高七层、没有电梯——

对于加装电梯而言，这个小区是先天不足的——这个小区有地下车库，工程需要打穿车库顶部、也就是用于行走的地面，会破坏地库顶梁和地梁，带来安全隐患；

这个小区还有下沉花园，实景是这样的（红圈就是拟装电梯的位置）——

下沉花园的存在导致小区道路本来就很狭窄，安装电梯后让这一情况更加恶化！

此外安装电梯还会占用三个车位，这样本来就紧张的车位雪上加霜；侵占儿童游乐场、影响其功能。所以对于装电梯而言，小区后天也不适合。

几年前新一届业委会上台后鼓动业主装电梯，做了一些尝试，后来发现除了8栋（分为A、B两个单元）稍有可能之外，别的栋连车库顶梁都无法避过、影响建筑安全，根本没有可能。

进一步的研究发现8栋其实也不满足安全条件，因为虽然避过了地库顶梁、但地梁是避不过的。下图红框就是电梯位置，工程不但会打断地梁、而且破坏防水层——

这个安全隐患不符合深圳市条例第三条。

目前的情况是只有8栋部分业主在坚持装电梯，而且反复拒绝了爬楼神器的方案，坚持装外置电梯、侵占小区道路、车库、绿地、儿童乐园等公共设施。

比如对绿地的破坏：下图红线是8B电梯安装后的位置示意图，不破坏绿地的话通道只有三四十厘米、必须要侧身挤过——

比如对儿童乐园的破坏：下图红线是8A电梯安装后的位置示意图，破坏了儿童乐园，小朋友从梯子上冲下来两米左右就会装上电梯的钢铁和玻璃！

现状和安装后的效果图对比——

比如对车位的占用，至少三个——

而这些对公共部分的占用并未依照法律进行全体业主的讨论和表决！甚至和低楼层业主的赔偿问题都没有谈！

《深圳经济特区物业管理条例》说得很清楚——

第二十五条下列事项由业主大会会议作出决定：

……

（八）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途；

……

前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。

四、惠民工程别搞成乱民工程归纳一下这位网友提供的情况，主要的问题如下——1、这个小区在加装电梯方面先天不足、后天没条件2、施工要打断地梁，带来安全隐患，违反政府规定3、安装电梯会占用小区公共部分、该部分表决缺失4、未同低楼层业主讨论补偿并达成一致，留下后患简而言之——1、这个电梯项目根本不是政府鼓励加装的类型2、未解决工程相关安全隐患，不具备报批条件3、未依法在小区内协商一致，不具备报批条件4、未与低楼层业主协商补偿，不具备报批条件然而这个不具备报批条件的工程居然报批了、而且居然被通过了、现在居然进入了施工阶段！之前别的栋的业主和8栋低楼层业主对此非常不满，要求政府依法召开听证会，会上提出了以上意见，然而深圳市规划和自然资源管理局（以下简称规资局）南山管理局并未解答这些问题，还是坚持下发了编号为的建设工程规划许可证，计划年3月24日开工！实际进场是3月26日上午，施工方开始在地库围出施工场地、准备凿地梁。这下子矛盾就激化了，一方号称依法施工、一方坚决据理阻拦，最后还需要警察到现场维持秩序。在小区居民的强烈要求下，3月26日下午社区党委组织了沟通协调会，包括社区副书记（正书记借故缺席）、规资局代表、社区驻点律师、公安、城管、施工方代表、正反业主等参会，会上同意停工一个月，以待反方业主走行政复议程序，反方业主也就没有坚持施工方清场、恢复原状。令人想不到的3月31日施工方又偷偷进场继续搞围栏、继续准备施工，导致正反两方矛盾再次升级。总之这件事现在搞成了剑拔弩张、僵持不下。根本原因在于深圳规资局审批脱离实际、纸上谈兵，做出了不合适的审批决定！他们机械教条地处理问题，不理解国家的初衷是在维护和谐的前提下为少部分业主提供便利，而不是为了少部分业主的便利和自己的工作业绩损害绝大多是业主的利益！所以活生生地把一个惠民工程搞成了乱民工程，让人痛心！好在这次还没有正式动工，矛盾还处于容易控制的阶段。一旦动工那就不好说了，甚至即便工程侥幸完成、全小区的邻里关系怕是彻底完蛋了！五、对某些政府部门谈点感想大家对规资局的审批非常不满！除了轻率地批准不合法的加装电梯申请，大家对规资局的不满还在于他们的工作作风：3月22日业主代表上门向规资局递交行政复议申请，对方居然以必须要快递为由拒收！但是其网页等界面并未提供收件人，当我们打电话抗议时发现其微博私信自动提供的号码是空号！我为此发微博反馈，一周内圈了他们四次，没有得到任何反馈！大家的对社区党委也非常不满，正职唐书记对大家避而不见、副职把肖副书记顶在前面，所以3月26日的沟通会是肖副书记主持的。会上推来推去、不肯负责，反复强调自己是个搭平台的，闭口不提政府法规明确规定的“协调”二字，业主们费了很大力气才使各方同意停工一个月、等行政复议结果。然而施工方3月31日违反约定继续施工，当业主们找肖副书记时他竟然矢口否认停工一个月的共识，而且连会议纪要都不肯提供。这才激怒了业主，与施工方发生了肢体冲突！对这种没有担当的部门和工作人员，大家十分无语！深圳效率曾经闻名全国、如今深圳又是社会主义先行示范区、深圳还是粤港澳大湾区的重要节点，政府部门和个人应该更有担当、更有效率，想不到竟然是这个样子！和这些党员的退化相比，电梯问题倒是个小事了！其实只要深入实际、深入群众，事情会变得简单很多。可惜啊！六、关于此次矛盾的补充信息此次8栋加装电梯的骨干王某必须要提一下。因为这些事情几乎就是他折腾出来的！此人是小区上届业委会的主任，竞选时拉帮结派、大搞承诺，当选后换了面孔，几年下来除了醉心于装电梯、别的事情几乎不管！这是业主希望业委会解决的问题，除了加装电梯、别的事情没有动静——更有甚者，在其任内小区违建成了潮流，部分业主纷纷巧取豪夺、占用公共部分！王某本人甚至砸开顶部的阁楼、据为己有！这是阁楼在其违建前后的对比（注意拍摄角度左仰右俯）——甚至向外也加了窗户、毫无忌惮——很多业主向相关政府部门投诉王某的违建，竟然无人处理！咄咄怪事！这件事给了大家很多启发，比如一人一票的选举根本靠不住！而反对小区加装电梯的事情则具有某种象征意义——这种不合情、不合律、不合法的事情如果居然实施了，那这个小区的氛围就完蛋了、而且以后也几乎没有机会变好了。所以反方业主必须要坚持！而深圳政府的某些有关部门、千万不要未老先衰啊！本文小结——1、网友所在的小区不适合外装电梯2、相关的申请不合情不合理不合法3、政府部门不该为了政绩胡乱批复4、将惠民工程搞成乱民工程是渎职5、某些政府部门该反思自己的作风所以，规资局早早收回施工许可才是正途！删封无常，只能在现有三个号游击迂回所以请同时